Baux Commerciaux (source : service public)

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OBJET DU CONTRAT

La conclusion d'un bail commercial n'est possible que si le local est affecté administrativement à l'exercice d'une activité commerciale, industrielle ou artisanale.
Sinon, un changement d'affectation de local est nécessaire. Par exemple, si vous disposez d'un local destiné à l'habitation que vous souhaitez louer à un commerçant pour qu'il exerce son activité.Vous devez demander à l'administration de changer l'affectation du lieu. Le local qui était destiné à l'habitation va devenir un local à usage commercial.
Si le locataire signe un bail d'habitation classique mais qu'il exerce une activité commerciale, il ne pourra pas bénéficier des règles des baux commerciaux.
Le bail commercial peut contenir une clause de dé-spécialisation. Le locataire doit alors respecter l'activité commerciale pour laquelle le bail a été signé. Par exemple, si le bail commercial mentionne que l'activité commerciale est une boutique de vêtement, le locataire ne peut pas transformer la boutique de vêtement en boulangerie.
En cas de non respect de cette clause, le bailleur a la possibilité de rompre le contrat de bail sans verser au locataire une somme compensatoire.
Si le contrat contient une clause de spécialisation, le locataire peut demander au bailleur une autorisation préalable pour exercer une activité entièrement nouvelle.
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Attention : le caractère commercial du bail ne dépend pas de l'usage réel des locaux, ni de l'activité qui y est exercée. Si un locataire ayant signé un bail non commercial exerce une activité commerciale dans les lieux loués, le bail ne devient pas commercial et le statut des baux commerciaux ne s'applique pas.

CONTENU DU CONTRAT

Le contrat de bail commercial n'est soumis à aucune forme particulière. Sa conclusion par écrit apporte une sécurité et la preuve de son existence. De plus, il est préférable que le bail soit rédigé par un avocat ou un notaire.
Les parties peuvent conclure un bail « tous commerces » permettant d'exercer toute activité.
Le contrat de bail commercial doit contenir certaines informations obligatoires :
  • Identités et adresses du bailleur et du locataire
  • Type de commerce ou d'activité à exercer dans le local
  • Montant du loyer et ses charges
  • Mode de règlement du loyer
  • Droit au renouvellement du bail
  • Montant du dépôt de garantie
  • Durée du bail
  • Mode de résiliation du bail
Un état des risques naturels et technologiques doit être joint au contrat de bail.
La répartition des charges, impôts, taxes et redevances entre le locataire et le bailleur doit obligatoirement figurer dans le contrat de bail.
Annexe verte
Pour les surfaces supérieures à 2000 m², une annexe environnementale (dite annexe verte) doit comporter les informations suivantes, fournies par le bailleur :
  • Descriptif des caractéristiques énergétiques des équipements et des systèmes du bâtiment et des locaux loués (traitement des déchets, chauffage, refroidissement, ventilation, éclairage...)
  • Consommation réelle d'eau et d'énergie de ces équipements et systèmes
  • Quantité de déchets générée
Cette annexe peut prévoir des obligations pour limiter la consommation énergétique des locaux.
Plusieurs objectifs peuvent figurer dans l'annexe verte. Par exemple : travaux d'entretien, plan de réduction de la consommation d'eau, réduction des émissions de gaz à effet de serre.
Diagnostics techniques obligatoires
Dans le cadre d'un bail commercial, le bailleur doit annexer 3 diagnostics au contrat de location :

DUREE

CAS GENERAL

Le contrat de bail est conclu pour 9 ans au minimum.
Le bailleur et le locataire peuvent décider de conclure un contrat d'une durée plus longue. Mais le contrat ne peut pas être conclu pour une durée indéterminée.
Le bailleur doit payer une indemnité d'éviction au locataire en cas de résiliation du bail commercial.
Le locataire peut donner congé à la fin d'une période de 3 ans.
Toutefois, une clause peut l'interdire pour les baux de plus de 9 ans. Par exemple, dans le cas des baux des locaux destinés à l'exercice d'une seule activité, ceux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage. Dans ce cas, c'est seulement à la fin de cette période de plus de 9 ans que le locataire peut donner congé.
Pour résilier le contrat, le locataire doit présenter son congé au bailleur au moins 6 mois avant la fin de la période triennale ou de la durée du bail commercial.
Le congé est donné par lettre recommandée avec accusé de réception.
Mais, dans certains cas, le locataire peut mettre fin au contrat de façon anticipée. Par exemple : incendie du local, départ à la retraite ou invalidité.
  A noter : les baux passés entre les propriétaires et les exploitants de résidences de tourisme sont d'une durée de 9 ans minimum, sans possibilité de résiliation à l'expiration d'une période triennale.

Bail dérogatoire

Le bail dérogatoire est un contrat de courte durée de location de locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce ou artisanale. De ce fait, le bailleur et le locataire ne sont pas tenus de s'engager sur une longue période. Le locataire ne bénéficie pas du droit au renouvellement. Contrairement au bail commercial classique, il n'est pas soumis aux règles applicables aux baux commerciaux, plus protectrices pour le locataire.

MONTANT DU LOYER INITIAL

Le montant initial du loyer n'est pas réglementé et est fixé librement par les parties au contrat. Cependant, la révision du prix du loyer est soumis à des règles spécifiques. Il faut que le loyer du bail révisé corresponde à la valeur locative. Cette valeur locative est fixée soit à l'amiable par le bailleur et locataire, soit par un arbitre désigné par les parties, soit fixé par un juge.
S'il s'agit d'un local vacant, une clause du bail commercial peut prévoir le versement d'un droit d'entrée, appelé pas-de-porte, au propriétaire des murs. Le pas de porte est une somme d'argent que doit verser le futur locataire. La somme d'argent est fixée en fonction de l'emplacement du local et la capacité qu'il a d'attirer la clientèle.
La nature du pas-de-porte doit être précisée dans le contrat de bail. S'il s'agit d'un supplément de loyer, le locataire peut le déduire de ses bénéfices, en répartissant cette déduction sur une période au moins égale à la durée du bail (par 1/9es par exemple). Mais si ce versement est qualifié d'indemnité, le locataire ne peut ni le déduire, ni l'amortir.

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